金牛国际娱乐注册:REITs行业研究:中国REITs发展

日期:2018-04-25 / 人气: / 来源:未知

  金牛国际娱乐注册:REITs行业研究:中国REITs发展的五大方向近年来国家政策对于租赁住房市场的加码可谓前所未有,租售并举、租购同权的巨大支持力度让长租公寓市场不断升温。根据国家统计局最新发布的数据,2017年末,我国城镇常住人口81347万人,比上年末增加2049万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。而伴随着城镇化水平的提高,人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变,这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制,购房需求外溢至租房市场。

  基于REITs的投资特点和租赁型保障住房的收益特征,在国外已有成功案例将REITs应用于公租房开发建设和运营管理中。在20世纪60年代,美国廉租住房由于投资收益不高,风险较大,导致其发展非常缓慢。1986年,美国政府推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案,即联邦支持低收入家庭住房的低收入住房税收优惠证(Low-income housing tax credit,LIHTC)计划,从此美国掀起了运用REITs来发展本国廉租房体系的高潮。计划要求获得税收优惠证的前提条件是,项目必须有一定比例的单元分给低收入家庭(至少20%的单元提供给不高于当地中等收入水平50%的家庭,或至少40%的单元提供给低于当地中等收入水平60%的家庭),并且这部分住房的租金不得高于租户家庭收入的30%,出租年限至少为30年,此计划产生了良好的收益和社会保障效果。

  在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低,无法获得长周期和低成本资金的支持情况下,养老地产开发企业必须利用部分物业的销售款来保证现金流,同时也包括债务借新还旧和放大财务杠杆。因此养老地产面临的核心问题即是融资制约和金融模式乏力,而近年来,随着国内REITs市场的逐步发展,借鉴美国养老地产REITs等成熟市场养老地产融资工具和发展模式等,以REITs模式突破发展瓶颈将成为我国养老地产大飞跃的发力点。

  发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以(1)盘活公共资产,激活地方投融资效率;(2)拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;(3)推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资,盘活存量资产,加快去库存进程,特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等,引导资金进入多元化的地产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。

  会议强调要立足标本兼治、强化制度监管,通过了《国务院关于修改〈疫苗流通和预防接种管理条例〉的决定》,明确一要严格疫苗流通管理,将自愿接种的第二类疫苗比照国家免疫规划用的第一类疫苗,全部纳入省级公共资源交易平台集中采购,不再允许药品批发企业经营疫苗,坚决制止通过借用资质和票据进行非法经营的“挂靠走票”等行为。二要建立疫苗从生产到使用的全程追溯制度,强化储存、运输冷链要求,增设疾控机构、接种单位在接收环节索要温度监测记录的义务。三要加大处罚及问责力度,对非法购销、未按规定储运疫苗等违法行为提高罚款金额,增设对责任人员的禁业处罚,并严格属地监管职责,增加地方政府及监管部门主要负责人引咎辞职的规定。《决定》还完善了预防接种异常反应补偿制度等内容。

  答:为了促进融资担保行业支持普惠金融发展,更好地为小微企业和“三农”服务,《融资担保责任余额计量办法》对符合一定条件的小微企业和农户借款类担保业务,设定了75%的权重;对《条例》规定主要服务小微企业和“三农”的融资担保公司放大倍数上限可以提高至15倍的条件进行了细化,明确为对小微企业和农户融资担保业务在保余额占比50%以上且户数占比80%以上的融资担保公司,放大倍数上限可以提高至15倍,引导融资担保公司扩大小微企业和“三农”担保业务规模。《银行业金融机构与融资担保公司业务合作指引》提出,银行应当积极改进绩效考核和风险问责机制,在业务风险可控基础上,提高对小微企业和“三农”融资担保贷款的风险容忍度;银担合作双方应当采取措施切实降低小微企业和“三农”融资成本。

  考虑到国内尚欠发达的工业物流地产交易市场,对于工业地产的开发类企业而言,REITs提供了一个快速回收其前期投资的渠道;另外,通过持有部分基金单位,可获得物业的部分租金收益,同时还可以获取一定的管理费。对于物业持有类企业而言,虽然租金收益较为稳定,但投资回收期很长,难以持续不断的增加持有物业;而发行REITs,不断将前期项目的投入部分变现,就能很好的解决这一问题。一般来说,通过将物业打包发行REITs,可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右。

  2017年7月18日,证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),金牛娱乐广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

  比较合适的方式是由政府主导旧城改造等城市更新,然后在政策层面加入PPP、私募基金、REITs等模式。融资方面,政府如果缺少旧改项目前期的资金,可通过补缴地价出让金的方式与开发商合资设立公私合营项目公司,也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金,该基金滚动发展,盈利则留存作为后期发展之用,对于一些市场吸引力低的项目,还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。而对城市更新中存量物业开展REITs,则可以提升资产流动性,并给旧改项目投资者以合理的退出渠道。

  尽管在国家PPP示范项目中,民营企业参与规模已超过三成,但社会资本退出难依然是我国PPP发展面临的困难问题。而REITs作为国外发展了五十年的成熟产品,能够成为金融工具支持PPP项目的有效模式,通过将PPP项目公司股权或股权收益权开展REITs,能够为社会资本的股权投资退出搭建常态化稳健的渠道,从而调动社会资本参与PPP项目的意愿。此外,由于REITs强调真实出售和风险隔离,能够确保PPP项目的稳定运营。

  证监会副主席李超则表示,要提升基金行业服务实体经济的质量和效率,研究推出投资不动产、基础设施的公募基金产品。证监会系统在近年来也是多次表示推动中国公募REITs。在证监会系统2018年工作会议中,指出研究出台公募REITs相关业务细则;在《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020年)》中明确指出,研究推进REITs产品,形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新,为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs,引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策,营造良好市场环境。

  笔者认为这是最亟需解决的问题,因为REITs必须要在资本市场上全流通,而且REITs必须要实现规范的高质量发展。REITs和PPP有广泛结合运用的空间,同时,REITs也应当借鉴中国PPP发展的经验甚至是教训。我国PPP在2017年下半年进入了一段“冷冻期”,主要原因就是在于前三年PPP发展的太快,但太散乱,专业人才和项目经验不足,运作项目的能力和专业程度不够,并且政策其实也未全面而规范,才导致了泥沙俱下的情形。一旦公募REITs放开,中国的REITs市场会不会也出现PPP这样的问题?笔者认为考虑这种情形是有必要的,因为公募REITs的推出已成为共识,应当要考虑中国REITs市场规范的高质量发展。

  答:为规范银担合作,维护双方合法权益,促进银担合作健康发展,《银行业金融机构与融资担保公司业务合作指引》规定银担合作应当遵循以下基本原则:一是自愿原则。银担合作双方应当遵循自愿原则达成合作意向,任何单位和个人不得非法干预。二是平等原则。银担合作双方法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。三是公平诚信原则。银担合作双方应当遵循公平原则确定双方权利和义务;行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,不得损害对方及第三方合法权益。四是合规审慎经营原则。银担合作双方应当遵守相关法律法规和监管规定,建立可持续的、合规审慎经营的合作模式。

  未来,伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”,流动人口数量上或有下降,但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外,《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示,90后租房人群占比接近40%,成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点,需求主要集中于人口流入地,未来长租公寓的需求将进一步释放。因此,长租公寓前景广阔,容量巨大。除宏观政策环境利好长租公寓发展外,未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看,租赁需求的人群以流动人口为主,进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求,租赁市场的容量逾万亿。

  习总书记在十九大报告中提出,“要积极应对人口老龄化,构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境,推进医养结合,加快老龄事业和产业的发展。”总书记的这一论述,既是对我国老龄化社会面临的形势和矛盾的准确判断,也是对养老产业政策体系建设、老龄事业发展的深刻分析,尤其是通过“医养结合”加快发展养老产业的指导思想,为新时代老年住区和养老地产指明了方向。养老地产应围绕“老有所养”、“住有所居”这两个老百姓关心的核心问题,助力养老产业发展,促进住房、养老、生态三方面协同发展。

  未来中国国情是人口老龄化,未来房地产的发展方向是养老地产,未来地产金融的发展方向是养老地产REITs。尽管国内市场还没有推出REITs,但却并不缺乏多元投资人。养老地产与REITs都是政策风口下的发展方向,并且养老地产不同于普通商业住宅产品,可以通过预售款提前融资、通过产品销售迅速完成资金回笼,帮助企业解决最关键的融资问题,因此养老地产REITs无论是对养老产业发展、还是房地产企业转型、房地产金融发展等都具有重要意义,其未来发展空间也必定广阔。

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  答:为引导融资担保公司专注主业、审慎经营,确保融资担保公司保持充足代偿能力,优先保障资产流动性和安全性,《融资担保公司资产比例管理办法》将融资担保公司主要资产按照形态分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级,对资产比例进行了明确规定:一是融资担保公司净资产与未到期责任准备金、担保赔偿准备金之和不得低于资产总额的60%。二是融资担保公司Ⅰ级资产、Ⅱ级资产之和不得低于资产总额扣除应收代偿款后的70%;Ⅰ级资产不得低于资产总额扣除应收代偿款后的20%;Ⅲ级资产不得高于资产总额扣除应收代偿款后的30%。另外,融资担保公司受托管理的政府性或财政专项资金在计算Ⅰ级资产、Ⅱ级资产、Ⅲ级资产、资产总额以及资产比例时应予扣除。

  2018年1月26日,保监会公布了《保险资金运用管理办法》,明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品。资产证券化产品未来是保险资金运用的重要方向,保险资金和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态,而保险资金也可以通过购买产品的方式持续地为长租公寓行业提供资金支持。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,保险公司可以更好地控制投资收益。

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  同时,推行PPP项目基础设施REITs将有助于提高资本市场的运行效率,更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能,原因如下:首先,REITs能有效地解决资金供求双方的矛盾。一方面,为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能满足不同投资策略和风险偏好的投资工具,丰富了我国资本市场的金融工具的品种,使我国大量的居民储蓄能高效地转化为投资,扩大了机构投资者投资资产的选择范围;另一方面,由于REITs对发起人的信用等级要求并不太高和低成本性,我国信用级别较低的企业可利用它低成本地吸引到急需的资金。其次,REITs的实质是一种直接融资方式,它的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用,使间接融资的地位相对下降,促使资本市场在我国PPP领域发挥更大的作用,完善资本市场并提高其运作效率,优化社会资源的配置。

  国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏博士已在国内推动了十三年的REITs,并且在监管层面的顶层设计上产生了很大的影响。北大光华管理学院REITs课题组已发布了《中国公募REITs白皮书》等多份REITs研究报告,得到了众多媒体的广泛传播。前不久,北大光华管理学院还与中联基金共同发起成立了REITs研究中心。CNABS的林华博士、庞阳博士等,也通过举办论坛、出版专著等方式推广中国REITs。我们REITs行业研究,也在通过传播REITs最新政策、研究动态和前沿实操案例等,为推动中国REITs事业进步贡献力量。

  国内旧城改造项目大致可以分为城市核心区、历史文化区、混合居住区、城市边缘区及工业聚集区五类。而旧改模式也主要分为深圳的以市场为主的模式和其他城市政府主导的模式。旧改是城市更新无法避免的环节,并且其项目周期较长、牵扯利益方较为复杂、需求资金量规模巨大,甚至会出现“”的问题,应采取合理模式。深圳的旧城改造方法虽然可以大大提升市场的活力与效率,但相比与政府主导的模式,老百姓、消费者的利益相对受到影响。

  相比于IPO等融资方式,REITs更加适合养老地产。很多发达国家REITs主要依靠物业租金收入派发股息,分红比例高达90%以上。REITs每股年化收益一般要求在6%-10%即可,每年可以定向增发进行多次融资。REITs是资产证券化的产物,因此持股人只需要关注REITs项下资产运营情况,隔绝了母公司或企业控制人等因素的影响,因此REITs股票波动性比较低,价格比较平稳,能够比较好地反映房地产周期和具体企业资产的运营情况。REITs不要求上市企业有非常好的题材和非常高的预期收益,只要求管理者能够专业化地管理企业资产,尽可能提供长期稳定高比例的分红收益。REITs的上市要求并不高,所以它能够快速地为养老地产缩短资金回报周期,尽快完成养老地产的资本循环。

  据克尔瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》,2017年,碧桂园销售额5500.1亿元,保利销售额3150.1亿元,旭辉销售额1040亿元。这三家企业在近期纷纷开展了长租公寓REITs,而且规模都很大、推进速度都很快,碧桂园租赁住房REITs产品规模100亿,保利租赁住房REITs产品规模50亿元,旭辉领寓类REITs产品规模30亿元。旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批,历经43天,体现了极高的推进效率。而碧桂园去年12月20日才首次发布“BIG+碧家国际社区”,3年100万间长租公寓计划,今年2月2日,其租赁住房REITs就获得了深交所审议通过。而这三单创新长租公寓REITs高效的推进效率,离不开监管的大力支持。

  为减轻企业负担,增强企业活力,促进增加就业和职工现金收入,会议决定,在去年已适当降低失业、工伤和生育三项社保费率基础上,从2016年5月1日起两年内,一是对企业职工基本养老保险单位缴费比例超过20%的省份,将缴费比例降至20%;单位缴费比例为20%且2015年底基金累计结余可支付月数超过9个月的省份,可以阶段性降低至19%。二是将失业保险总费率由现行的2%阶段性降至1%—1.5%,其中个人费率不超过0.5%。上述两项措施的具体方案由各省(区、市)确定。三是规范住房公积金缴存比例,对高于12%的一律予以规范调整,同时由各省(区、市)结合实际,阶段性适当降低住房公积金缴存比例;生产经营困难企业除可降低缴存比例外,还可依法申请缓缴公积金,待效益好转后再提高缴存比例或恢复缴存并补缴缓缴的公积金。初步测算,采取以上措施每年可减轻企业负担1000多亿元。

  会议指出,疫苗质量安全事关人民群众尤其是少年儿童生命健康,是不可触碰的“红线”。我国的疫苗体系总体是安全可靠的,凡发现漏洞,必须坚决堵住。山东济南非法经营疫苗系列案件发生后,国务院批准组成部门联合调查组,并成立国务院工作督查组,深入开展实地调查,推进全国协查联办,加大案件查办督促指导力度,组织对查扣疫苗开展安全性有效性评估。目前第一阶段调查处理工作基本完成。初步查明,此次疫苗系列案件涉及面广,性质恶劣,是严重违法犯罪行为,也暴露出疫苗质量监管和使用管理不到位、对非法经营行为发现和查处不及时、一些干部不作为、监管和风险应对机制不完善等突出问题,教训深刻。会议要求抓紧完成对涉案疫苗接种人群的风险评估,及时向社会公开评估结果,妥善做好后续处置,并加快完善食品药品监管体制和疫苗管理长效机制,强化事中事后监管,对危害群众生命健康的违法违规行为绝不姑息。

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  REITs的自身属性与养老项目的经营特点相契合。成熟的养老项目具有稳定、持续的现金流。而REITs这种结构性融资模式的本质是一种资产信用融资,只要该项资产能够产生现金流,该现金流就可以被证券化。在我国,REITs具有广大的潜在投资者。我国的金融市场的不完善,使得投资者尤其是个人投资者的投资渠道单一,风险小、收益高且稳定的投资渠道更是欠缺,社会存在大量闲置资金。REITs作为创新金融工具,其较强的流动性、较低的投资门槛,有利于吸引广大的居民投资者。

  手绘与效果图表现技法介绍建筑和装饰绘图的基本原理,详细讲解透\视图、施工图、效果图的画法,掌握手绘效果图的绘制方法和技巧,熟练运用手绘工具(如彩色铅笔、马克笔等)快速将自己的设计构思和方案准确绘制成具有艺术价值的装饰效果图。 装饰材料与施工工艺:介绍装饰材料的基本知识,并详细讲述各种装饰材料的性能、特点及目前装饰材料的发展状况及施工的工艺流程,学完后学员能将自己的设计图纸转化成具有施工价值的装饰工程。装饰工程预算与招投标:主要讲述装饰设计工程费用构成及依据客观情况如何制订合理的预算编制,如何以最经济的手段设计出让客户满意的工程效果,并使学员掌握承接装饰设计工程中如何制订投标文件等。

  答:为减少新的监管规则出台对融资担保公司经营产生影响,在起草配套制度的过程中,我们多次公开征求各方意见,在全国范围内组织关键监管指标的测算,确保有关规定科学合理,并使各方形成了较为稳定的预期。在《通知》和有关配套制度中,对部分业务的新老划断原则和过渡期安排等事项进行了规定,主要包括:对《条例》施行前发生的保本基金担保业务,存量业务可不计入融资担保责任余额,但应向监督管理部门单独列示报告;对于2017年10月1日前发生的发行债券担保业务,集中度指标继续执行原有监管制度有关规定,2017年10月1日后发生的发行债券担保业务,集中度指标按照《融资担保责任余额计量办法》的规定执行;对于《融资担保公司资产比例管理办法》施行前,融资担保公司自有资金投资比例符合原有监管要求,但未达到《融资担保公司资产比例管理办法》要求的,监督管理部门可以根据实际给予不同时限的过渡期安排,达标时限不应晚于2019年末。

  通过PPP+REITs,可为PPP模式提供稳健创新的金融支持,推动PPP规范发展;可减少财政支出,化解地方债务风险;还可促进公开透明、契约精神的市场环境建设。目前而言,PPP+REITs最重要的现实意义体现在两个方面:一是通过PPP+REITs开拓PPP项目基础设施开发资金新渠道,推进新型城镇化投融资模式创新;二是通过PPP+REITs解决保障房PPP项目投融资缺口,增加公租房实物供给、完善住房保障体系。

  2017年7月5日召开的国务院常务会议指出,拿出更多优质资产,通过政府与社会资本合作模式引入各类投资,回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设,实现良性循环。引入社会资本投资PPP项目,就需要考虑社会资本投资所形成的资产的盘活问题,如果这些资产不能盘活,那么社会资本的再投资能力会减弱,影响到公共基础设施的提供,甚至对经济发展的速度也会造成影响。REITs是帮助PPP项目盘活存量资产,促进再投资的有效方式,也能够满足社会资本的长期稳定回报的要求。

  答:融资担保责任余额,是指各项融资担保业务在保余额,按照《融资担保责任余额计量办法》规定的对应权重加权之和;对于按比例分担风险的融资担保业务,融资担保责任余额按融资担保公司实际承担的比例计算。具体计算公式是,融资担保责任余额=借款类担保责任余额+发行债券担保责任余额+其他融资担保责任余额。其中,借款类担保责任余额=单户在保余额500万元人民币以下的小微企业借款类担保在保余额×75%+单户在保余额200万元人民币以下的农户借款类担保在保余额×75%+其他借款类担保在保余额×100%;发行债券担保责任余额=被担保人主体信用评级AA级以上的发行债券担保在保余额×80%+其他发行债券担保在保余额×100%;其他融资担保责任余额=其他融资担保在保余额×100%。融资担保责任余额不得超过融资担保公司净资产(扣除对其他融资担保公司和再担保公司的股权投资)的10倍,对于符合主要服务小微企业和“三农”条件的融资担保公司,可以提高至15倍;对同一被担保人、同一被担保人及其关联方的融资担保责任余额不得超过相应的比例。

  推进PPP的过程中,社会资本的参与必不可少。2017年11月,国家发展改革委曾发布《关于鼓励民间资本参与政府和社会资本合作(PPP)项目的指导意见》,明确指出要创造民间资本参与PPP项目的良好环境,分类施策支持民间资本参与PPP项目。根据财政部PPP中心最新数据,截至2017年12月末,597个落地示范项目的签约社会资本信息已入库,包括333个独家社会资本项目和264个联合体项目。签约社会资本共981家,包括民营340家、港澳台27家、外商16家、国有569家,另外还有类型不易辨别的其他29家,民营企业占比34.7%。

  2018年2月9日,深交所制定发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020年)》中明确指出,研究推进REITs产品,形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新,为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs,引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策,营造良好市场环境;

  2017年12月23日的全国住房城乡建设工作会议上明确提出,要全力做好公租房工作,增加公租房实物供给,持续提升公租房保障能力。发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措,也是民生工作的重点。然而公共租赁住房PPP项目在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题,很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的,仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口,也无法保障公租房的常态化、自给化。公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高,导致公租房项目投融资难度很大,但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点,与REITs投资标的物业特征相符合,同时国外有类似保障住房REITs的成功经验,因此可以通过REITs的形式作为解决公租房融资难问题的创新方式。

作者:金牛娱乐


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